Wissenswertes zum Vermieterrechtsschutz

Warum ist die Vermietung von mehreren Wohneinheiten in einem Haus günstiger als an verschiedenen Standorten bei gleicher Anzahl von Wohneinheiten und gleicher Bruttojahresmiete?

Umfangreiche statistische Untersuchungen haben ergeben, dass mehrere vermietete Wohneinheiten an einem Standort - wie z.B. ein komplett vermietetes Mehrfamilienhaus - aus Risikosicht ein deutlich besseres Risiko darstellen als dieselbe Anzahl von vermieteten Wohneinheiten in verschiedenen Objekten. Dies liegt an der im statistischen Mittel geringeren Schadenhäufigkeit im Umfeld eines Mehrfamilienhauses. Hinzu kommt im letzteren Fall das erhöhte Risiko von Streitigkeiten mit den anderen Eigentümern.

Wie sind Einliegerwohnungen oder untervermietete Zimmer innerhalb einer Wohneinheit zu tarifieren?

Einliegerwohnungen oder untervermietete Zimmer werden genau wie jede andere vermietete Wohnung behandelt und nach Bruttojahresmiete tarifiert.

Wie sind zeitweise vermietete Ferienwohnungen zu tarifieren?

Berechnungsgrundlage ist hier die jährliche Einnahme aus der Vermietung.

Fallen unbebaute Grundstücke auch unter die in §§ 26, 28 ARB 2010 versicherten Wohn- bzw. Gewerbeeinheiten?

Nein. Unbebaute Grundstücke fallen nicht darunter, sondern sind nach § 29 ARB 2010 gesondert zu versichern.

Sind Einlagerungskosten im Zusammenhang mit der Vollstreckung eines Räumungstitels mitversichert?

Ja. Der Versicherungsschutz für Vermieter umfasst auch die Zwangsvollstreckungskosten. Hierzu gehören neben den Rechtsanwalts-, Gerichts- und Gerichtsvollzieherkosten auch die Transport- und Lagerkosten von Hausrat bei Vollstreckung eines Räumungstitels.

Ein Hausbesitzer stellte Mitten letzten Jahres fest, dass der Nachbar begonnen hatte, auf der Außenwand seines Gebäudes eine rund 12 Zentimeter starke Isolierung aufzubringen, die nach dem Aufbringen des Putzes mit einer Gesamtdicke von 15 Zentimetern in sein Grundstück hineinragen und die Einfahrt des Klägers verengen würde. Die beabsichtigte Dämmschicht sollte eine Fassadenfläche von ungefähr 253 Quadratmetern bedecken. Nachdem der Hausbesitzer den Dämmmaßnahmen erfolglos widersprochen hatte, ging er gerichtlich vor und bekam Recht. Laut OLG hat der Kläger gegen seinen Nachbarn einen Unterlassungsanspruch. Er müsse die in sein Grundstück hineinragende Isolierungsmaßnahme nicht als Überbau dulden. Ein Nachbar hat den Überbau u.a. dann zu dulden, wenn der Grundstückseigentümer bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut habe, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last falle, erklären unsere Experten. Im vorliegenden Fall lag jedoch eine grobe Fahrlässigkeit vor, da der Nachbar sich nicht darüber vergewissert habe, ob der für die Bebauung vorgesehene Grund auch ihm gehöre und er die Grenzen seines Grundstücks nicht überschreite. Eine Duldungspflicht war unter keinem Gesichtspunkt gegeben, so dass der Nachbar seine Dämmarbeiten abbrechen musste (OLG Karlsruhe, Az.: 6 U 121/09).

Bis zu drei Kaltmieten müssen Mieter manchmal hinblättern, wenn sie eine Wohnung beziehen: Diese Kaution soll den Vermieter vor bösen Überraschungen schützen, wie etwa Mietausfall, nicht durchgeführte Renovierungen oder mutwillig zerstörte Wohnungsbestandteile. Wird das Mietverhältnis jedoch ohne Vorkommnisse und Streitereien beendet, erhält der Mieter diese Kaution zuzüglich der banküblichen Zinsen für diesen Betrag und Zeitraum der Mietdauer zurück. Unsere Experten weisen jedoch darauf hin, dass die Rückgabe nicht sofort erfolgen muss. Vermieter dürfen das Geld auch nach dem Auszug noch teilweise einbehalten, falls noch Nachforderungen bei der Betriebskostenabrechnung anfallen könnten. Wie lange das Geld einbehalten werden darf, hängt nach Auskunft der unserer Experten vom Einzelfall ab, wobei ein Zeitraum bis sechs Monate in der Regel nicht zu beanstanden ist (Bundesgerichtshof, AZ: VIII ZR 71/05).

Ein Vermieter kann dem Mieter bei nicht vereinbarter gewerblicher Nutzung der Mietwohnung grundsätzlich kündigen. Das hat der Bundesgerichtshof jetzt entschieden. Im vorliegenden Fall besaß ein selbstständiger Immobilienmakler kein eigenes Büro, sondern arbeitet von zuhause aus. Laut Mietvertrag war die Nutzung der Wohnung zu anderen Zwecken als Wohnzwecken nur mit Einwilligung des Vermieters gestattet. Darum forderte die vermietende Wohnungsgesellschaft den Immobilienmakler auf, die gewerbliche Nutzung der Räume zu unterlassen. Als dieser nicht reagierte, kündigte die Wohnungsgesellschaft dem Mieter fristlos und forderte ihn zur Räumung der Wohnung auf. Im darauffolgenden Rechtsstreit gab das Amtsgericht Frankfurt der Klage auf Räumung statt, das Landgericht Frankfurt wies sie in der Berufung ab. Die Revision der Kläger hatte nun Erfolg. Die Richter betonten, dass der Vermieter im Einzelfall verpflichtet sein könne, dem Mieter eine teilgewerbliche Nutzung zu erlauben. Dies könne der Fall sein, wenn es sich um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei Publikumsverkehr die Wohnung oder die Mitmieter nicht stärker tangiert würden als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Der Immobilienmakler soll nach Angaben der Wohnungsgesellschaft jedoch auch Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt haben. Ein solches Vorgehen wäre laut unserer Experten in der Regel unzulässig (BGH, Az.: VIII ZR 165/08).

Reinigung dient Aufrechterhaltung der Funktionsfähigkeit

Es ist zulässig, die Kosten für die Öltank-Reinigung im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden. Ein Mieter begehrte mit seiner Klage die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von inzwischen 103 Euro für die Jahre 2003 bis 2006. Hierbei handelt es sich um die Kosten für die in diesem Zeitraum durchgeführte Reinigung des Öltanks. Der Kläger ist der Auffassung, dass diese Kosten zu Unrecht in die Betriebskostenabrechnung eingestellt worden seien, und verlangte die Rückzahlung. Das Gericht entschied: Die Kosten für die Reinigung des Öltanks sind umlagefähige Betriebskosten. In der Vergangenheit war von den Gerichten auch die Auffassung vertreten worden, bei den Reinigungskosten handele es sich um Instandhaltungskosten, die grundsätzlich nicht umlagefähig seien. Diese Ansicht sei aber nicht mehr haltbar. Der BGH führte aus, dass Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht seien oder zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssten. Instandhaltungskosten bezögen sich auf Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die Reinigung des Öltanks dient laut unserer Experten dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizung, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stelle damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Außerdem handele es sich bei den Reinigungskosten um laufend entstehende Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, auch wenn die Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden (BGH, Az.: VIII ZR 221/08).

Viele Vermieter kennen den Verdruss: Einem unliebsamen Mieter zu kündigen, ist nicht so leicht. Erst wenn er zwei Monate die Miete schuldig bleibt, besteht die Möglichkeit, ihm fristlos zu kündigen. Dabei ist es gleichgültig, ob er zwei Monate hintereinander nicht zahlt, oder über längere Zeit einen Betrag in der Höhe von ungefähr zwei Monatsmieten schuldet. Denn das Bezahlen des Wohnraumes ist die wichtigste Vertragspflicht. In einem solchen Fall ist nicht mal eine der Kündigung vorangehende Abmahnung erforderlich. Allerdings gibt es für den Rausgeworfenen noch eine Rettungsmöglichkeit: In einem Zeitraum von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs kann er die komplette Summe nachzahlen. Tut er das, ist die Kündigung unwirksam. Damit sich aber nicht alle Zahlungsunwilligen auf dieser Regelung ausruhen und so ihre Vermieter in den Wahnsinn treiben können, ist die Inanspruchnahme dieses Sonderfalls nur alle zwei Jahre möglich. Unsere Experten raten Vermietern, die ihre unzuverlässigen Mieter auf jeden Fall los werden wollen, neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung noch eine ordentliche auszusprechen, denn im Falle des Nichtzahlens kann eine erhebliche Vertragsverletzung vorliegen. Somit hat er dann zumindest die Chance, dass das Mietverhältnis in drei bis zu spätestens neun Monaten beendet ist, selbst wenn der Mieter nachzahlen sollte (BGH, Az: VIII ZR 6/04).